¿Cómo concluir un concurso de acreedores cuando sólo existen bienes inmuebles invendibles?

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¿Es posible concluir un concurso aun teniendo bienes pero que carecen de valor alguno frente a una hipoteca de mayor importe?

¿Cuáles son las condiciones para una subasta concursal en el Juzgado Mercantil de cierre de concurso y venta de bienes invendibles?

En el ámbito concursal, y en concreto en los casos de liquidación, muchas veces nos encontramos con situaciones en las que se hace difícil la conclusión del concurso. Y ello porque la venta de bienes, en especial inmuebles, resulta cada vez más complicada.

De la inicial venta a terceros de los inmuebles, aunque estos tuvieran carga hipotecaria, se pasó a la técnica de la dación en pago o venta a la inmobiliaria del banco titular de la garantía, que se adjudicaba el bien, condonándose el resto de la deuda o la liquidación que fuere menester en cada caso. Con ello, se iban logrando cancelar las cargas y llevar a efecto la realización de bienes de valor cero para la masa activa. Decimos valor cero porque los gravámenes hipotecarios eran, en general, superiores al valor del inmueble.

Pero esa dinámica no se ha incorporado a otras entidades que, como el SAREB, han venido recibiendo inmuebles de los bancos pero que no se incorporan a esta dinámica. Con ello, surge el problema para la Administración Concursal de liquidación de esos inmuebles con un valor no realizable positivamente para la masa.

Ante este supuesto, nos preguntamos las salidas que caben ante esta situación de tenencia de varios inmuebles que no tienen comprador pero de los que hemos de proceder a su venta. En principio contamos dos experiencias que hemos tramitado en diferentes Juzgados de lo Mercantil y que son de interés.

Por un lado, la conclusión de concurso por la falta de valor realizable del bien inmueble que todavía existe en la masa. Y, por otro lado, la celebración de una subasta judicial concursal al negarse los bancos a la adjudicación o al rechazar una entrega del bien para cancelación de su crédito, bien de manera directa, bien a través de la empresa inmobiliaria del banco. Veremos en este caso cómo sería la subasta judicial concursal que permitiría la venta del bien y la conclusión del concurso.

A continuación se analizan los dos supuestos referidos:

A) Conclusión de concurso por ausencia de valor realizable:

La realización de un bien implica la obtención de un ingreso por el mismo. La venta negativa o la venta sin resultado positivo para la masa, significa que estamos ante un bien no realizable. Por tanto, si en el concurso nos encontramos con que la masa se compone únicamente de varios bienes inmuebles que no tienen valor alguno, dado que la carga hipotecaria es superior al valor realizable del bien, se puede acudir a la conclusión del concurso por falta de valor realizable de los bienes.

La tramitación de esta posibilidad se ha facilitado aun más con ocasión de la reforma concursal de septiembre de 2014 (RD Ley 11/2014), en la que se indica ya el sistema del valor razonable, de tal manera que sólo por el 90% del valor de tasación del bien, pueda existir un crédito con privilegio especial.

En todo caso, ante esta situación se puede solicitar al Juzgado de lo Mercantil la conclusión del concurso, fundamentando la misma en la inexistencia de bienes realizables.

En caso de que el Juzgado acepte la conclusión del concurso, lo que ocurrirá es que nacerá el derecho de ejecución individual que estaba bloqueado por el concurso para la entidad hipotecante y, de esta manera, podrá iniciar una ejecución hipotecaria frente a la entidad en concurso, sacar a subasta el bien y lograr su adjudicación.

En este punto, se presentan algunos problemas respecto a la legitimación residual para conocer de dicho procedimiento hipotecario por parte de la Administración Concursal o, incluso, del anterior administrador social. No obstante, esta cuestión no será objeto de interpretación en este momento.

B) Solicitud de subasta concursal con fijación de condiciones para la misma:

El administrador concursal no está sujeto a seguir los cauces establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para la ejecución hipotecaria. Más bien puede utilizar la LEC como base para la fijación de unas condiciones especiales de subasta dentro del Juzgado de lo Mercantil.

En base a este derecho, lo razonable es que el administrador concursal solicite del Juzgado la venta de los bienes pendientes, en especial los de carácter inmueble, configurando una subasta propia, de la que se de traslado a los acreedores, a terceros y a los propios acreedores con privilegio especial.

En nuestra opinión, se pueden presentar una serie de condiciones que pueden variar en función del tipo de bien. Veamos estas condiciones.

-Posibilidad de acudir a la subasta sin consignación previa: La primera condición de la subasta que puede solicitar el administrador concursal es la falta de necesidad de consignar una cantidad para acudir a la subasta pública que se celebre ante el Juzgado de lo Mercantil. Se trata de favorecer la concurrencia de postores y las ofertas que se presenten.

-Subasta única con diversas fases: La subasta será una pero comprende dos fases en las que se dará, por un lado, preferencia a aquellos que presenten ofertas que igualen o superen el 50% del valor del bien, y una segunda fase para las ofertas inferiores al 50% del valor. Veamos:

  • Fase primera: presentación de ofertas que igualen o superen el 50% del valor del bien. Se recibirán ofertas de este perfil y, caso de que existan, se ofrecerá al banco que dispone del privilegio especial sobre el bien la posibilidad de que se adjudique la finca por la misma cuantía ofrecida por los postores.
  • Segunda fase: ofertas de compra inferiores al 50% del valor del bien. Se recogerán dichas ofertas en la subasta y, a continuación, se le preguntará a la entidad que goza de privilegio especial si desea adjudicarse la finca por el 50% de su valor. En tal caso se la adjudicará el banco. En caso contrario, se procederá a la adjudicación del mismo al que hubiera sido mejor postor en esta segunda fase. En este segundo supuesto de rechazo de adjudicación por el banco, se adjudicará aquella que resulte de mayor valor, sin sujeción a tipo mínimo.
  • Protección frente a ofertas ruinosas: No obstante, conviene incorporar una cláusula en la cual la Administración Concursal se reserva el derecho a no adjudicar un bien si considera que el valor de la oferta es desproporcionada al valor del bien objeto de subasta.

Consideramos que es importante concluir los concursos en los que estamos involucrados y muchas veces la dinámica de gestión y de negociación con bancos en orden a una dación en pago o a una adjudicación, perjudica mucho el tiempo de cierre del concurso. Por ello, creemos oportunas estas opciones que hemos presentado.

Recordar que en el caso de la conclusión del concurso conviene hablar con Su Señoría antes de hacer la solicitud, no vaya a ser que sea contrario a este trámite. En algunos casos, los bancos también se oponen al mismo y debe recurrirse al sistema de la subasta judicial pese a haberse intentado la opción de la conclusión.

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